Buy the house in the US

Buy the house in the US viewtopic.php?p=617877#p617877

• natthakan_ch,*** OUR NEW HOUSE ***เรื่องซื้อบ้านหน้า 5 ค่ะ viewtopic.php?p=516123#p516123
• พอ ดีมีเพื่อนๆหลังไมค์มาถาม เรื่องซื้อบ้านกันหลายคน ยินดีค่ะ ตอนนี้ความรู้เยอะเลยเอามาแบ่งปันกันดีกว่าเนาะ จริงๆสามีเป็นคนอธิบายให้ฟังน่ะคะเลยเข้าใจง่ายขึ้น
• ซิ้อบ้านเป็น อะไรที่ เครียดมากๆแต่พอเสร็จกระบวนการแล้วมันภูมิใจ หายเหนื่อยนะคะ บ้านหลังที่แล้วไม่มีอะไรมากเพราะเราย้ายเพราะงานของสามี เบสิคๆที่ทำงานทำให้หมดว่างั้น แต่บ้านหลังใหม่นี้หาเอง ดูเอง ทำเอกสารเองหมดค่ะ
• ออนุญาตเอามาเล่าให้ฟังเผื่อเป็นแนวทางสำหรับคนที่ยังไม่รู้ขั้นตอนนะคะ(กรณีซื้อบ้านเก่า ไม่ใช่สร้างใหม่นะคะ)
• เริ่มจากเสริจหาบ้านก่อนนะคะ นัทเข้า http://www.redfin.com หรือ http://www.craigslist.com สองอันนี้ โฮมดอทคอม กะอันอื่นๆไม่ค่อยอัพทูเดทเท่าไหร่ค่ะ
• - หาบ้านที่ราคาที่เราต้องการ แล้วเอามาเพิ่มประมาณ 1-2 หมื่น เพราะอย่าลืมว่าเราต้อง bid แข่งกับคนอื่นๆ อาจต้องเพิ่มราคาไปอีกหน่อยจากราคาที่เขาตั้งขายนะคะ เช่น เค้าตั้งที่ 279,900 ถ้ามีคนบิดหลายคนแล้ว เรียลเตอร์จะบอกว่ามีคนบิดกี่คนแล้ว เราก็บิดไปที่ 289,000-299,000
• - บ้านนี้ต้องมีจำนวนวันที่อยู่ในตลาดการขายน้อยๆเช่น 2 days in market เพราะบ้านที่มีจำนวนวันมากๆแสดงว่าบ้านนี้ไม่มีใครต้องการ มันน่าจะมีอะไรตุๆแน่ๆเช่น ราคาสูงไป เนเบอร์แย่ อะไรอย่างนี้ ไม่ต้องเสียเวลาไปดูนะคะ
• - หาเรียลเตอร์ หาจากเวปที่เราเสริจหาบ้านนี่แหล่ะค่ะ นัดว่าอยากไปดูบ้าน บอกเขาว่าที่เราต้องการทีอะไรบ้าง เขียนไว้เป็นลิสก็ดีนะคะ ของนัทที่เขียนไว้นี่ picky มาก
• 4++ bedrooms 2++ bathrooms
• big back yard or pool(no pool but community pool is ok)
• nice big kitchen with granite top
• 2 story
• closed 5 stars school
• เรียลเตอร์บอก โห เลยตอนเห็นลิส แต่เราบอกซื้อบ้านไม่ใช่ซื้อรองเท้า ถ้าไม่ได้ทั้งหมดเอาสามในสี่ก็ได้จ้า
• **** ห้ามเซนต์สัญญากับเรียลเตอร์ก่อนเด็ดขาดก่อนที่จะได้บ้านถูกใจนะึคะ เพราะ ไอ้ Exclusive Presentation Contract เนี่ยจะกลับมาไบท์ อิน ดิ แอส ได้ค่ะ เนื่องจากเรียลเตอร์บางคน ฉลาดแกมโกง อยากให้เราซื้อบ้านจนตัวสั่น หากเราเซนต์ไป จะทำให้เราขาดสิทธิ์ในการเลือกเอง เผือเราไม่ชอบใจการทำงานของเค้าเราจะได้ออกตัวไปอย่างง่ายๆค่ะ ****
• - พอไปดูบ้านแล้วถ้าถูกใจก็ลองเสนอราคาดูนะคะ ขั้นตอนการเสนอราคาเรียลเตอร์จะบอกว่าราคาบ้านนี้ไม่น่าจะเิกินนี้ หรือดูจาก redfin ดูล่างๆว่า เนเบอร์เขาขายกันที่เท่าไหร่ ราคาต่อsqft กันเท่าไหร่ จะได้ราคาที่เป็นธรรมนะคะ
• - ตอนบิดเนี่ยแหล่ะ ต้องทำใจดีๆ บางทีบ้านที่เราชอบ หลงรักทุกๆอย่าง ราคาที่เราบิดไปเนียสู้เขาไม่ได้เนี่ยเศร้าได้นะคะ เผื่อใจไว้บ้างก็ดี ในการบิดมันจะมีรายละเอียดยิบย่อย ซึ่งเอเจนท์น่าจะบอกเราเช่น ราคาบ้านนัทตั้งที่ $279,000 เราบิดไปที่ $299,000 ขอคืน ask backfrom seller $9,000 for closing cost( ค่าใช้จ่ายตอนเซนต์สัญญา) คนขายโอเคกับราคาที่เราเสนอ ก็โอเค
• หลังจากที offer got approved!! เรามีสิทธิ์จะ์เปลี่ยนใจ กลับลำได้ เพราะเรายังไม่ได่จ่ายอะไร บางที่นัทเสนอราคาไปพร้อมๆกันสามสี่หลัง บ้านที่ได้ตอบกลับมาเป็นบ้านที่เรา รู้สึกว่า แค่ โอเค เรา back off ได้ค่ะ เอาจนกว่าจะเจอที่ชอบแล้วว่า WOW ONE!!!
• - พอได้บ้าน เราก็ทำการเปิด ESCROW ขั้นตอนนี้แหล่ะที่เราจะได้ $8,000 จากรัฐ ตอน file income tax ปลายปีนะคะ ถ้าเราทำก่อนเดือน November นะคะ
• - หลังจากนี้ก็เอกสารล้วนๆๆๆๆๆๆ เซ็นๆๆๆๆ รอประมาณเดือนนึงหลังจากขั้นตอนนี้ จน Closed Escrow วันนั้นแหล่ะที่จะได้กุญแจบ้านมาครอง
• ซื้อบ้านต้องใจเย็น รอบคอบ smart move act fast but claim ค่ะ
• โชคดีทุกคน
• ปล.สงสัยก็ถามได้ตลอดนะคะ
• moongaw, ปัญหาการซื้อบ้านในอเมริกา viewtopic.php?p=559208#p559208
• จริงๆ realtor หรือ agency ไม่ได้เป็นคนตัดสินใจเรื่องขายหรือไม่ขายนะคะ คนที่ตัดสินใจคือเจ้าของบ้าน(กรณีที่บ้านไม่มีปัญหา) กับธนาคารเจ้าของ mortgage กรณีที่เป็นบ้าน forclosed หรือ short sell ตอนนี้ที่บ้านค้างเติ่งในตลาดเยอะก็เพราะธนาคารพวกนี้แหละค่ะที่ไม่ยอมปล่อย
• บ้าน short sell กับ auction จริงๆถ้าไม่อยากวุ่นวายแนะนำว่าอย่าซื้อค่ะ
• short sell นั้นจริงๆไม่ใช้บ้านที่พร้อมขาย พร้อมโอนนะคะ short sell คือการที่เจ้าของบ้านพยายามเลี่ยง foreclosure (เพราะ foreclosure จะติดใน credit report) โดยการขอปลดหนี้กับธนาคารเจ้าฃองเงินกู้โดยการจ่ายเงินน้อยกว่าที่เป็นหนี้ อยู่ (เช่นเป็นหนี้อยู่แสนนึง แต่ขาย short sell หกหมื่น แล้วก็ไปต่อรองกับแบงค์ว่าเอาแค่หกหมื่นแล้วลบหนี้ไปเถอะ บางที่ แบงค์อาจจะยอมเพราะขี้เกียจ foreclosed ที่ใช้เวลานานแล้วก็อาจจะได้ราคาพอๆกัน)
• เจ้า ของบ้านจะทำโดยการ ประกาศขายบ้านล่วงหน้า พอได้คนซื้อแล้วเค้าถึงเอาไปเสนอที่แบงค์ แบงค์ก็จะดูว่าจะรับมั้ย ถ้าแบงค์คิดว่าราคายังต่ำไปเค้าก็ไม่เอา เจ้าฃองก็อาจจะยัง list บ้านไว้เผื่อได้ราคาดีขึ้น หรือไม่บ้านนั้นก็จะ foreclosed ไป
• บ้าน short sell นี่ถ้าคุณ bid ไปรอไปเลยค่ะเป็นเดือน กว่าจะรู้ว่าแบงค์อนุมัติมั้ย ถ้าจำไม่ผิณโดยเฉลี่ยบ้าน short sell ที่ แบงค์อนุมัตินี่ระยะเวลาตั้งแต่ bid จน closing ที่ประมาณ 6-9 เดือน บ้านปกติแค่1-2 เดือน (นอกจาก short sell ที่เค้าบอกว่า lender approve แล้ว อันนั้นจะเร็วขึ้นนิด)
• ส่วน auction นี่ถ้าคุณไม่ได้มีโอกาสเข้าไปดูข้างในก่อนต้องระวังมากๆ เพราะบ้าน foreclosed บางหลังนี่ข้างในอย่างกับระเบิดลง คนอยู่พังฝา หลังคา เครื่องห้องน้ำหมดก็มี
• ถ้า อยากได้ราคาดี แต่ไม่ต้องปวดหัวมาก แนะนำให้ดูพวกบ้าน foreclosed, bank owned, หรือ corporate owned ค่ะ บ้านพวกนั้นจะพร้อมขายมากกว่า แต่คงต้อง bid against คนซื้อคนอื่น แล้วก็ต้องดูข้างในบ้านให้ดี
• ถ้า บ้านที่คุณจะซื้ออายุน้อยกว่า 10 ปี และอยู่แถบที่เป็นฟองสบู่ (FL) ระวังเรื่อง drywall นิดนึง เช็คให้แน่ว่าไม่ใช่ Chinese drywall เพราะถ้าเป็น Chinese drywall คุณต้องเปลี่ยนเพราะจะมีปัญหาเรื่อง mold
• อีก อย่างที่ทำให้บ้านค้าง ตลาดนานก็เพราะเดี๋ยวนี้แบงค์อนุมัติ loan ยากมาก credit ดี มีเงินดาวน์ (20%) ก็ใช่ว่าจะได้ โดยเฉพาะคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2,3 เมื่อก่อนไม่มีหลักฐานรายได้ก็ซื้อบ้านราคาหลายแสนได้ เดี๋ยวนี้ซื้อบ้านราคาไม่ถึงแสนแบงค์ขอโน่นขอนี่ ขอจนคนซื้อรำคาญเลิกซื้อก็มี บ้านก็ต้องกลับมาอยู่ในตลาดอีก
• ตอนนี้บ้านหลังใหนขายได้ใน 3-4 เดือนนี่เรียกว่าดีมากค่ะ
• เพิ่ง เห็นข้อมูลใหม่เมื่ออาทิตย์ที่แล้วว่าเดี๋ยวนี้โดยเฉลี่ยบ้านใหม่ที่ขายอยู่ ในตลาดมาเกินปีถึงขายได้ค่ะ (บ้านเก่าน่าจะประมาณ 7-8 เดือน) เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว บ้านใหมพวกนี้โดยเฉลี่ยอยู่ในตลาดแค่ 3-4 เดือนก็ขายได้
• ถ้า area ที่คุณหาบ้านอยู่มีอยู่ใน listingbook.com ลองเข้าไปเปิด account ดูนะคะ คุณจะได้เข้าถึง database ที่มีข้อมูลรายละเอียดมากกว่าตามเวปของ realtors
• แล้วถึงตลาดบ้าจะตกมาก ถ้าชอบจริงๆ แนะนำให้ bid มากกว่าราคาที่ list นะคะ
• ขอให้ได้บ้านที่ถูกใจเร็วๆนะคะ